Description :
Plusieurs catégories de destination ont été précisées par la réforme du PC, le passage de l’une à l’autre entraînant un changement de destination. L’hébergement hôtelier constitue une de ces destinations . Question : lorsqu’un hôtel est transformé en logements meublés professionnels (hébergement de très courtes à longues durées pour personnes en difficultés ), y a t-il changement de destination?

Réponse :
L’article R 123-9 du code de l’urbanisme fixe les 9 destinations qui peuvent être retenues pour une construction, à savoir "l’habitation, l’hébergement hotelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière, la fonction d’entrepôt et les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif".
Afin d’apprécier s’il y a ou non un changement de destination il convient d’abord d’examiner la destination initiale de la construction puis de qualifier la destination du projet. Il y a changement de destination lorsqu’un batiment existant passe d’une des 9 catégories définies par l’article R 123-9 à une autre de ces mêmes catégories.
En l’espèce, des logements meublés pour l’hébergement de très courte à longue durée de personnes en difficultés peuvent être considérés comme étant destinés soit à l’habitation, soit à l’hébergement hôtelier. Cela dépendra du contenu du projet. Il revient au pétitionnaire de qualifier la destination de la construction initiale et celle de son projet et ainsi apprécier s’il y a ou non changement de destination. Cette information a un caractère déclaratif, le service instructeur n’ayant en tout état de cause pas à connaître les détails du projet qui permettent de qualifier sa destination.
Par ailleurs, l’éventuel changement de destination ne produit aucun effet fiscal en matière de taxes d’urbanisme puisque la SHON est préexistante à l’opération projetée et n’est, par ailleurs, pas augmentée par cette dernière.

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L’article R.421-2 dispense de toute formalité les HLL implantées dans un terrain de camping, un PRL autorisé et dont la SHON est inférieure ou égale à 35 m². En ne précisant pas s’il s’agit d’un terrain de camping ou PRL autorisé par un PA, les HLL implantées après le 01/10 ne sont soumises à aucune formalité pour les terrains de camping ou PRL autorisés avant le 01/10/2007. Elles seront de ce fait non taxées. Cette interprétation est-elle exacte ?

Réponse :
Les HLL de moins de 35 m2 implantées après le 01/10/2007 sur un terrain de camping ou un PRL autorisés avant le 01/10/2007 ne sont plus soumises à autorisation d’urbanisme préalable en application du nouvel article R.421-2-b du code de l’urbanisme, alors qu’avant le 1er octobre 2007 leur implantation devait faire l’objet d’une déclaration de travaux prévue par l’ancien article R.422-2-j. Le facteur d’exigibilité des taxes d’urbanisme résultant notamment de l’autorisation de construire, en application de l’article L.332-6-1-1°du code de l’urbanisme, les HLL précitées sont donc placées hors du champ d’application de ces taxes.

Description :
Si un CU déposé avant le 01/10/07 ne mentionne pas les taxes d’urbanisme et si la décision liée au même CU intervient au 01/12/2007 par exemple peut-on tenir compte de ce CU et ne pas taxer le projet ?

Réponse :

Les certificats d’urbanisme délivrés depuis le 1er avril 2001 doivent indiquer le régime des taxes et participations applicables aux terrains concernés et ont donc pour effet de stabiliser le régime des taxes et participations applicables, au même titre que les règles d’urbanisme. En cas d’omission de cette mention, le certificat d’urbanisme est illégal pour les taxes et les participations "délibérées" omises.

Il peut donc être retiré dans le délai de quatre mois de sa délivrance (Arrêt Ternon valable à cette époque des faits et toujours d’actualité suite à la réforme) dans les formes ci-après décrites.
Le retrait ne peut intervenir qu’après que le bénéficiaire du certificat d’urbanisme ait été mis à même de présenter ses observations écrites, et, s’il le souhaite, orales. Le bénéficiaire du certificat d’urbanisme peut se faire assister.

Au-delà du délai de quatre mois, le certificat d’urbanisme illégal ne peut plus être retiré. Néanmoins, l’existence d’un certificat d’urbanisme qui a omis illégalement de mentionner les taxes et participations "délibérées" n’exonère pas le demandeur de ces taxes et participations ; l’autorisation d’urbanisme à venir ne pourra être fondée sur des mentions illégales et devra donc comporter la prescription des participations omises au certificat d’urbanisme. Les taxes seront par ailleurs liquidées au vu de l’autorisation délivrée. En revanche, le demandeur pourra se retourner contre l’auteur du certificat d’urbanisme (commune, EPCI ou Etat) pour obtenir réparation.

En résumé,le certificat d’urbanisme légal cristallise le droit au moment de sa délivrance, mais un certificat d’urbanisme incomplet ou erroné ne confère pas de droits acquis.

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Dans les campings autorisés avant le 1er octobre 2007, sans précision d’implantation d’HLL, la création d’HLL de moins de 35 m² n’est soumise à aucune autorisation et n’est donc pas taxée. J’aimerais une confirmation de cette analyse.

Réponse :
Au titre de la réglementation ADS en vigueur jusqu’au 1er octobre 2007, l’implantation de HLL de moins de 35 m2 de SHON dans un terrain de camping est soumise à déclaration de travaux en application des articles combinés R.422-2-j et R.444-3 du code de l’urbanisme. Cette déclaration de travaux constitue le fait générateur des taxes d’urbanisme.

Description :
Quels sont les cas où il n’y pas de liquidation ou de recouvrement des taxes d’urbanisme, malgré la création de SHOB ou de SHON ?

Réponse :

Dès lors qu’une construction nouvelle crée une surface hors oeuvre brute (SHOB) comprise entre deux et 20 m², une déclaration préalable est obligatoire (article R.421-9 du code de l’urbanisme). Au-delà de 20 m², un permis de construire est nécessaire. Ces autorisations génèrent des taxes d’urbanisme dès lors que les projets correspondants sont également constitutifs de surface hors oeuvre nette (SHON).

Ce n’est que dans le cas spécifique de travaux effectués sur une construction existante et consistant à transformer moins de 10 m² de SHOB en SHON qu’il y a dispense de déclaration préalable et par conséquent non assujettissement de la SHON créée aux taxes d’urbanisme(article R.421-17-g du code de l’urbanisme).

Les taxes d’urbanisme assises et liquidées sur les surfaces précitées ne sont pas mises en recouvrement si leur montant, apprécié par taxe, n’atteint pas la somme de 12 euros.

Description :
Peut-on mentionner dans l’arrêté de permis les taxes et participations assujetties au projet ou la commune doit-elle obligatoirement prendre un autre arrêté dans les deux mois qui suivent la décision ?

Réponse :
En application de l’article L. 332-28 du code de l’urbanisme, seules les contributions d’urbanisme non fiscales (appelées "participations") doivent obligatoirement être prescrites, selon le cas, dans l’arrêté de permis de construire, de permis d’aménager, d’approbation d’un plan de remembrement ou l’arrêté pris sur le fondement d’une déclaration préalable. A défaut de cette prescription, les participations sont inopposables aux bénéficiaires de ces autorisations. C’est pourquoi, en cas d’autorisation tacite, il est nécessaire de prendre, dans les deux mois de la délivrance de cette autorisation tacite, un arrêté de prescription de la ou des participations exigibles.
En revanche, aucune disposition légale n’impose la mention des taxes fiscales d’urbanisme dans les arrêtés précités.

Description :
Les taxes d’urbanisme porteront-elles sur les surfaces déclarées sans aucune précision sur leur affectation ? Comment effectuer la ventilation dans les différentes catégories ?

Réponse :
Le formulaire de demande de permis de construire comprend un tableau de destination des constructions et des surfaces. Le formulaire est complété par une fiche d’aide pour le calcul de la SHOB et de la SHON des constructions.

Description :
Les permis de construire précaires sont-ils générateurs de taxes et participations ?

Réponse :
Oui, les permis de construire délivrés à titre précaire sont générateurs des même taxes que les autres permis de construire. Il n’y a pas de distinction en matière de fiscalité.

Description :
Comment procéder à la taxation des HLL de moins de 35m² de SHON installées dans les campings ou les PRL ?

Réponse :
Il faut prévoir la taxe dans le permis d’aménager, qui indique le nombre de HLL autorisés.

Description :
Comment procéder à la taxation de constructions non soumises à déclaration préalable ?

Réponse :

La réforme élargit le champ du contrôle de la transformation de SHOB en SHON, qui auparavant n’était soumise à aucun contrôle quelle que soit la surface concernée.

Aujourd’hui, un projet ayant pour effet de transformer plus de 10 m² SHOB en SHON est soumis à déclaration préalable, même si les travaux réalisés n’entrent pas dans le champ du permis de construire ou de la déclaration préalable. En dessous de 10m² de SHON, il n’y a pas de taxation.