Description :
L’article L 442-4 précise qu’ "aucune promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager". A partir de quand un lot situé dans un lotissement par DP peut-il être vendu ou loué?

Réponse :
Aucun article du code de l’urbanisme n’encadre la vente ou la location d’un lot issu d’un lotissement soumis à déclaration préalable. Il est donc possible d’effectuer la vente ou la location à tout moment.

Description :
Pouvez-vous me confirmer que dès qu’il y a division d’un terrain ne créant qu’un seul lot à construire sans partie commune, c’est automatiquement un lotissement soumis à DP et non une simple division foncière ? (dans ce cas, il faut vérifier que dans le CERFA à la case 4, le demandeur a bien coché lotissement et non autre division foncière ?).

Réponse :
En application de l’article R.421-23 du code de l’urbanisme, sont soumis à déclaration préalable les lotissements autres que ceux mentionnés à l’article R.421-19 (création de plus de deux lots avec voies ou espaces communs).
Dans votre cas, le détachement d’un lot à bâtir sans voie ou espace commun entre dans le champ du lotissement et sera soumis à déclaration préalable.
Le seul fait que la case lotissement n’est pas cochée ne permet pas de refuser la division.
La case "autres divisions foncières" correspond au cas d’application de l’article L.111-5-2. A l’occasion de la prochaine modification des formulaires, une information plus précise sera apportée à ce sujet.

Description :
Comment traiter les DP-lotissement dont le périmètre est situé en partie sur une zone agricole ou naturelles (A, NC, ND...) où les constructions y sont interdites ?

Réponse :
En application des articles L.442-1 et R.421-23 une déclaration préalable est exigée pour toutes divisions foncières non soumises à permis d’aménager et effectuées en vue de l’implantation de bâtiments. Le terrain qui fait l’objet d’une division doit être situé en zone constructible.
Lorsque un terrain est situé à la fois dans une zone constructible et dans une zone inconstructible, il est toujours possible de déposer un permis de construire sur la partie constructible du terrain. Dans cette perspective la situation du terrain n’est pas un obstacle à la division. Le permis à venir ne pourra être accordé que sur la partie constructible du nouveau lot crée. La déclaration pourra contenir des prescriptions en ce sens.

Description :
Les articles R442-4,5,6,7 et 8 listent des piéces propres aux lotissements mais qui ne sont pas reprises dans le bordereau de DP pour un lotissement. Devons nous demander ces piéces pour un lotissement soumis à DP ?

Réponse :
Le dossier joint à la déclaration préalable pour un lotissement doit contenir les pièces énumérées aux articles R.441-9 et R.441-10 et, s’il y a lieu, celles mentionnées aux articles R.441-6 à R.441-8. Le titre IV, Chapitre II, section II (articles R.442-3 à R.442-8) ne s’applique pas aux déclarations préalables.

Description :
Dans le cas d’une DP, peut-il y avoir une cession de terrain à bâtir non viabllisé ou doit-on exiger comme pour les lotissements faisant l’objet d’un PA, les branchements individuels ?

Réponse :
En application de l’article R 421-23-a du code de l’urbanisme, doivent être précédés d’une déclaration préalable les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R. 421-19.
Il s’agit des lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer (hors secteurs sauvegardés) soit deux lots au minimum, soit plus de deux lots lorsqu’ils ne prévoient pas la réalisation de voies ou d’espaces communs. Les lots issus d’un lotissement soumis à déclaration préalable doivent être constructibles. Ils doivent donc être accessibles par une voie aux caractéristiques suffisantes (éventuellement par une servitude de passage) et les réseaux publics existants ou prévus doivent être situés à proximité des lots. La situation du terrain dans une zone constructible d’un document d’urbanisme ou dans une partie actuellement urbanisée de la commune est une information suffisante, au stade de la déclaration préalable, pour considérer que les réseaux existent. De plus, au moment du dépôt de la déclaration préalable, le futur projet (implantation, destination...) que l’acquéreur va vouloir réaliser n’est pas connu du service instructeur. Ce n’est qu’à la vue et à la connaissance de ce projet que le service instructeur doit se prononcer sur la question des réseaux et des accès. Les branchements individuels sur un terrain privé ne concernent que les acquéreurs de chaque lot. C’est donc lors du dépôt ultérieur des demandes de permis de construire que cette question sera examinée. Le fait de délivrer une décision de non opposition à une déclaration préalable ne préjuge pas de l’obtention du permis de construire.

Description :
Un lotissement sans voie ou espace commun peut générer des problèmes d’accès au titre de la sécurité, pour le gestionnaire de voirie. Si ce dernier a édicté un règlement de voirie interdisant plusieurs accès sur une même unité foncière, ce qui revient à refuser toute déclaration préalable, peut-on viser ce règlement dans l’arrêté et ainsi motiver le refus à la DP ?

Réponse :
Une déclaration préalable créant un lotissement doit être instruite au regard des règles d’urbanisme.
En l’absence de document d’urbanisme, l’article R.111-5 vous permet de vous opposer au projet si le terrain n’est pas desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.
En présence d’un document d’urbanisme vous devez instruire la déclaration au regard des règles d’accès posées par ce document. L’article R.111-2, qui est d’ordre public, reste également applicable si le lotissement est soumis à des risques ou génère des problèmes de sécurité. Le règlement du gestionnaire de voirie peut vous servir à motiver cette décision, mais vous devrez vous fonder sur les articles du règlement national d’urbanisme ou sur le PLU.

Description :
Une déclaration préalable de division porte sur un terrain qui avait déjà fait l’objet, il y a quelques années, d’une décision de refus de permis de construire sur le fondement de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme. Peut-on s’opposer à la déclaration préalable ?

Réponse :
Dès lors que le terrain n’est pas constructible en raison d’un risque avéré, il faut s’opposer à la déclaration prélable.

Description :
Les dispositions de l’article L.442-14 relatives à la stabilité des droits à construire sont-elles applicables aux lotissements soumis à déclarartions préalables? Si oui, quelle date "d’achèvement du lotissement" doit-on prendre en compte ?

Réponse :

L’article L.442-14 du code de l’urbanisme indique que "Dans les cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement".

L’article R.462-1 précise que "La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable". Les textes sont clairs et sans ambiguïté. Cette déclaration doit être effectuée, qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable. Lorsqu’il n’y a pas de construction, la déclaration n’atteste que l’achèvement dans la mesure où aucun travaux n’ont été réalisés

La date d’achévement du lotissement est donc celle du dépôt de la déclaration attestant l’achèvement.

Description :
Pour un permis de lotir déposé et délivré avant le 1er octobre 2007 et qui comprend des parties communes : si une modification de ce permis de lotir est sollicitée après le 1er octobre 2007 enregistre-t-on une DP ou un PA ? (sachant que les modifications ne portent pas sur les parties communes).

Réponse :

Dès lors qu’il y a plus de deux lots et des parties communes, il s’agit d’un permis d’amnénager. Le dossier de demande de permis d’aménager modificatif doit être considéré comme un nouveau dossier à part entière. Il est enregistré et instruit conformément aux dispositions applicables depuis le 1er octobre 2007.

Dans le cas, toutefois, ou le lotissement initial reléverait maintenant d’une simple déclaration préalable, le lotisseur doit simplement déposer une déclaration préalable . En effet, il n’existe pas de procédure modificative pour une déclaration préalable.