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7.9 Le transfert des permis

 

Le permis n’est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction des règles applicables au terrain ou au projet envisagé. Le titulaire d’un permis peut donc en transférer le bénéfice à une autre personne.

La procédure de transfert ne fait l’objet d’aucune réglementation. En pratique, la demande est faite par écrit à l’autorité administrative (les formulaires prévoient cette possibilité), laquelle prononce le transfert par arrêté.

Toutefois la pratique administrative ainsi que la jurisprudence a fixé les grandes règles organisant la procédure de transfert.

A savoir : Le transfert de permis (total ou partiel) était déjà possible avant l’entrée en vigueur de la réforme. La refonte des formulaires a été l’occasion de rendre évidente cette possibilité. Les transferts de permis en cours de validité, qu’il s’agisse de permis accordés avant ou après le 1er octobre 2007, sont toujours possibles.

Cette procédure de transfert ne s’applique pas aux déclarations préalables.

1 Les conditions préalables du transfert

Le transfert d’un permis n’est possible qu’à la condition que l’autorisation initiale soit légale ou devenue définitive. De plus, le transfert ne peut s’effectuer que pendant la période de validité de l’autorisation d’urbanisme.

1.1 Un permis légal

Le transfert n’est valable que si le permis de construire est légal. L’illégalité d’un permis de construire affecte d’illégalité son transfert ultérieur.
Exemple : le transfert d’un permis obtenu par fraude.
L’autorité compétente doit s’opposer à cette demande de transfert le temps d’opérer le retrait du permis obtenu frauduleusement.

1.2 Un permis définitif

Un permis est qualifié de "définitif" en raison de l’expiration des délais de recours, sans contestation.
Concrètement, si l’annulation du permis initial n’a pas été prononcée, ou si son retrait n’est pas légalement intervenu, le permis est susceptible d’être transféré. L’irrégularité ne peut alors pas être invoquée comme moyen d’annulation de la décision de transfert elle-même.

1.3. Un permis en cours de validité

L’instructeur doit s’opposer à toute demande de transfert de permis dont la période de validité est dépassée.
Le transfert ne peut être valablement demandé que pendant la période de validité du permis de construire. Si le permis est caduc, il faut prendre une décision de refus.

2 Formes et formalités du transfert

Le transfert du permis prend certaines formes et doit respecter certaines formalités.

2.1 Les formes du transfert

  • Le transfert de permis s’opère par la voie d’un arrêté.

Le transfert consiste en une rectification du nom du bénéficiaire du permis initial ; il doit prendre la forme d’un arrêté.
La rédaction de la décision de transfert est simple. Il convient de viser le code de l’urbanisme, le permis de construire d’origine, la demande de transfert formulée par le futur titulaire, et l’accord du titulaire initial. Le dispositif, article unique, prononce le transfert et consiste en une modification du permis qui ne touche que la personne de son titulaire.

Le transfert de permis peut aussi prendre la forme d’un transfert partiel.

  • Le transfert partiel

Le principe du transfert partiel est admis sous certaines conditions.
La faculté de transfert partiel d’un permis est déterminée par un principe général : le transfert partiel ne peut porter sur un ensemble indivisible Le service instructeur doit apprécier ce caractère indivisible du projet pour autoriser ou non un transfert partiel de permis.
Les transferts partiels sont prononcés si le permis prévoit des constructions distinctes.

Ainsi après avoir rappelé la faculté de transfert des permis de construire, un arrêt poursuit  :"Lorsque l’autorisation initiale porte, comme en l’espèce, sur deux constructions distinctes, rien ne s’oppose à ce que ce transfert ait lieu, pour chacune d’entre elles, en faveur de bénéficiaires différents »(CE 24 juillet 1987 “Epoux X” n°61164) .
La faculté de transférer en faveur de bénéficiaires différents n’est donc possible que pour autant que le permis de construire initial est divisible, par exemple lorsqu’il porte sur des bâtiments distincts
Il est possible, à titre d’exemple, qu’un permis valant division fasse l’objet de transferts partiels.
Concrètement, si un constructeur dépose un permis valant division pour deux constructions et qu’il les vend après coup à deux propriétaires différents, il pourra transférer le permis à chacun des propriétaires.

2.2 Les formalités du transfert

  • L’accord du bénéficiaire initial du permis est nécessaire.

L’administration ne peut transférer le permis précédemment accordé qu’avec l’accord du titulaire de l’autorisation, même si celui-ci n’est plus propriétaire du terrain à la date de la demande de transfert.
A défaut d’accord, le nouveau propriétaire sera obligé de demander un nouveau permis de construire.

A savoir : Les formulaires de demande de transfert contiennent un encadré permettant de formaliser cet accord du titulaire du permis initial.

  • La publicité du transfert.

Les autorisations de transfert doivent respecter les mêmes règles de publicité que les permis initiaux. Les sanctions du défaut de publicité seront les mêmes.

Attention ! Si l’opération projetée est soumise à la taxe locale d’équipement, l’arrêté doit être porté "sans délai" à la connaissance de la trésorerie générale (TG). Cette disposition vaut pour toutes les taxes exigibles.

3 Droit au transfert

Si la demande de transfert remplit bien les conditions exigées, l’administration ne peut s’y opposer. Néanmoins ce droit au transfert connaît certaines limites.

3.1 Principe

Le transfert de permis de construire est un droit

Attention ! Un refus de transfert est de nature à engager la responsabilité de l’administration (CE 8 novembre1989 « Monsieur X » n°69879).

Le transfert ne peut pas être refusé si les règles d’urbanisme applicables au projet ont subi des modifications, quelle qu’elles soient, depuis la délivrance du permis primitif.

3.2 Limites

Le permis initial délivré à une personne physique ayant bénéficié de l’exemption du recours à l’architecte ne peut être par la suite transféré à une personne morale. En effet, le code de l’urbanisme impose toujours le recours à l’architecte aux personnes morales.
De même, un permis de construire pour un logement de fonction en zone agricole n’est pas transférable si le bénéficiaire du transfert n’établit pas que sa présence permanente auprès de l’exploitation agricole est nécessaire.
Une autre limite concerne les travaux sur le domaine public. Les autorisations d’occupation domaniale sont, par hypothèse, personnelles et incessibles. Le transfert du permis impliquera une nouvelle autorisation d’occupation.
Accessoirement, en matière de taxes, l’exonération de la taxe locale d’équipement ne peut être accordée au bénéficiaire du transfert au titre de la reconstruction d’un bâtiment sinistré, car ce bénéficiaire n’a pas la qualité de sinistré (CE 15 juillet 2004 « Ministère de l’équipement, du transport, et du logement c/ SNC Norminter » n° 215998).

4. Effets du transfert

Une fois autorisé, le transfert produit des effets différents du permis modificatif.

4.1 Délai de validité du permis

Le transfert n’apporte aucun changement à la période de validité du permis.
La péremption du permis de construire transféré continue à être calculée à compter de la date du permis initial.

4.2 Dessaisissement du bénéficiaire primitif du permis

Le transfert du permis dessaisit le titulaire primitif du permis.
L’ancien titulaire n’a pas qualité pour demander la prorogation du permis ni déclarer l’ouverture du chantier. Il ne peut pas formuler une demande de modificatif ou une demande de restitution d’une taxe déjà acquittée.

4.3 Taxes et redevances

Le bénéficiaire du transfert devient le débiteur principal des taxes et redevances (CE 10 décembre 2004 « Résidence du Hameau » n°249009 ).
En cas de transfert à une personne autre que le titulaire initial, avant le paiement de l’impôt, celui-ci devient le bénéficiaire de l’autorisation au sens du code général des impôts (CGI) et par conséquent, les titres de perception doivent être émis en son nom (CE, 15 juillet 2004 “ Ministère de l’équipement, du transport et du logement c/ SNC Norminter” n°215998).
Si le titre de recettes a été émis (bordereau et avis d’imposition) au nom du titulaire initial, un avis de transfert valant titre de recettes doit être émis.

Néanmoins, le titulaire initial de l’autorisation reste tenu solidairement au paiement de l’impôt en vertu d’une disposition expresse prévue àl’article 1929 du code général des impôts. Il ne faut donc pas faire d’avis de dégrèvement à son nom.
Aux termes de l’article 1929-4 du Code général des impôts, sont tenus solidairement au paiement de la taxe locale d’équipement "les titulaires successifs de l’autorisation de construire".

A savoir : En matière de taxes, il n’y a pas de transfert partiel possible.

5 Le contentieux du transfert des autorisations d’urbanisme est limité.

5.1 Le recours pour excès de pouvoir

Il est intéressant de noter que le transfert de permis ne rouvre pas le délai de recours contre le permis initial.
Néanmoins, l’arrêté de transfert est un acte faisant grief et peut donc faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir.
Le point de départ du délai de recours des tiers dépend du respect des règles de publicité. Faute de publicité (affichage,..), le recours devient recevable sans condition de délai.

5.2 Notification des recours

Les autorisations de transfert s’apparentent à des autorisations d’occupation du sol. À ce titre, elles relèvent de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme sur la notification des recours ( Avis CE 3 novembre 1997 n°189228). La notification doit être faite au bénéficiaire du transfert, non au titulaire initial du permis.

A savoir : Lorsqu’un recours a été déposé contre le permis initial, avec communication réglementaire, puis que le permis a été transféré à un tiers, une nouvelle notification n’est pas requise (CE 23 avril 2003 « Association nos villages c/Mme X » n° 251608).

5.3 Absence de sanction pénale

N’étant pas assimilable à un défaut de permis ni à une violation du permis, le défaut de transfert de permis de construire n’est pas pénalement sanctionné par l’article L.480-4 du code de l’urbanisme.

Sources d’informations complémentaires

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Principaux textes de références :

A.431-8 du code de l’urbanisme

A.441-8 du code de l’urbanisme.

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1.2 du 30.09.2009 DHUP
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