Les autorisations d’urbanisme permettent à leurs bénéficiaires de réaliser des travaux ou aménagements. Ils constituent des actes créateurs de droits dont les effets sont limités dans le temps.

1. Délais de péremption

Les travaux et aménagements doivent être entrepris dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis expresse ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Passé ce délai de deux ans, les travaux ne peuvent être interrompus pendant une période supérieure à une année (R.424-17 du Code d l’urbanisme). Ces dispositions s’appliquent pour un permis comme pour une déclaration préalable, qu’il soit ou non réalisé par tranches, ainsi que pour les travaux de finition différés des aménagements.

Exemple : Un permis signé le 10/03/2008, notifié le 12/03/2008 → le permis sera périmé le 12/03/2010 si les travaux n’ont pas commencé avant cette date.
Le point de départ du délai peut être différé dans les cas visés par l’article R. 424-20 du code de l’urbanisme (autorisation ou procédure prévue par une autre législation).

Attention ! Les travaux doivent être suffisamment significatifs pour prouver la mise en oeuvre de l’autorisation.

2. La prorogation des délais

• 2.1 Pour les permis de construire, pour les permis d’aménager, de démolir, les décisions de non-opposition

Le délai de validité peut être prorogé d’une année sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet « n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard » (R.424-21 du Code de l’urbanisme).
La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale, mais la demande de prorogation doit être faite au moins deux mois avant la fin du délai de validité de l’autorisation d’urbanisme (R.424-22 et 23 du Code de l’urbanisme). Elle doit être établie en deux exemplaires (R.424-22 du Code de l’urbanisme) et adressée par lettre recommandée ou dépôt d’une demande à la mairie . L’autorité compétente répond à cette demande par un arrêté ou par une décision tacite de prorogation (article R. 424-23).

Exemple : Le permis signé le 10/03/2008, notifié le 12/03/2008, péremption le 12/03/2010 → le permis peut être prorogé jusqu’au 12/03/2011 si la demande a été faite avant le 12/01/2010.

Attention ! L’article R. 424-21 établit le principe selon le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non opposition à une déclaration préalable peut être prorogé pour une année » dans les conditions fixées par ce même article. Toutefois l’article R. 424-18 intoduit une double dérogation « lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain sans travaux, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas lieu dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ».

• 2.2 Pour le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme peut être prorogé autant de fois que demandé par période d’une année dès lors que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations applicables au terrain n’ont pas changé (R.410-17 du Code de l’urbanisme).
La demande de prorogation doit être présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, formulée en double exemplaire par lettre accompagnée du certificat à proroger, est déposée et transmise dans les conditions prévues à l’article R.410-3 du Code de l’urbanisme.
La prorogation d’un certificat d’urbanisme n’en modifie pas le contenu. Le certificat est délivré à un demandeur dont l’identité est précisée. (R.410-1 du Code de l’urbanisme).

3. Suspension des délais

En cas de recours contre le permis ou la décision de non-opposition devant la juridiction administrative (TA) ou de recours devant la juridiction civile (TGI) au titre de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme, le délai de validité de l’autorisation est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable, c’est à dire jusqu’à ce que toutes les possibilités d’appel soient épuisées.(R.424-19 du Code de l’urbanisme)

Exemple : Permis notifié le 1er/04/2008 - affichage sur le terrain - permis attaqué par un tiers - requête introduite au tribunal administratif le 30/04/2008 et notifiée le 1er/05/2008 → jugement du TA le 1er/05/2010. Le jugement est irrévocable à l’issue d’un délai franc de 2 mois (en réalité 2 mois + 1 jour), soit le 3/07/2010. Passée la date du 2/07/2010 à minuit, les parties ne peuvent plus faire appel. Le délai de deux ans reprend le 3/07/2010 sachant qu’il faut décompter un mois (du 1/04/2008 au 1er/05/2008).

A l’inverse, si la décision du TA fait l’objet d’un appel, le jugement n’est pas considéré comme irrévocable et le délai de validité est toujours suspendu.

En application de l’article R.424-20 du Code de l’urbanisme, lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation (ex. : archéologie préventive), le délai de deux ans commence à courir à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation, si cette date est postérieure à la notification du permis ou à la date à laquelle la décision tacite est intervenue

En effet, l’article R.425-31 du Code de l’urbanisme prévoit que « dans le cas où le préfet de région a imposé des prescriptions d’archéologie préventive, les travaux de construction ou d’aménagement ne peuvent pas être entrepris avant l’exécution de ces prescriptions. » Par conséquent, le délai de validité de deux ans ne commence à courir qu’à compter de la réalisation des prescriptions archéologiques.

4. Réalisation des travaux hors délais

Tous travaux réalisés à partir d’une autorisation caduque sont réputés réalisés sans autorisation et sont donc illégaux. La réalisation de tels travaux constitue un délit ou une contravention selon la nature et l’importance des travaux. L’infraction commise est susceptible de faire naître deux actions :

• 4.1 L’action publique

Une procédure pénale peut-être engagée après qu’un procès-verbal d’infraction a été dressé conformément à l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, à la fois contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou les personnes responsables de l’exécution desdits travaux.
Les travaux illégaux sont punis des peines prévues à l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, à savoir d’une peine d’amende comprise entre 1.200 et 300.000 euro, voire d’un emprisonnement de six mois en cas de récidive.
L’action publique peut également être déclenchée par la victime de l’infraction au moyen d’une plainte avec constitution de partie civile devant la juridiction répressive. Cette voie est ouverte aux communes, aux associations agréées de protection de l’environnement (article L. 141-1 du code de l’environnement) ainsi qu’à un certain nombre d’organismes cités à l’article L. 132-1 du code de l’environnement

• 4.2 L’action civile

La victime de l’infraction, personne privée, commune ou organisme précédemment cité peut demander réparation de son préjudice au juge judiciaire (civil ou répressif).
Un tiers voisin est ainsi susceptible d’engager une action en responsabilité civile, sous réserve d’établir l’existence d’un préjudice personnel, actuel et en relation directe avec l’infraction aux règles d’urbanisme.

Sources d’informations complémentaires

Principaux textes de références :

R.424-17 à 20 du Code de l’urbanisme

R.424-21 à 23 du Code de l’urbanisme

R.425-31 du Code de l’urbanisme