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Les décisions relatives au droit du sol peuvent être créatrices de droits ou pas. Les règles de retrait de ces décisions varient en fonction de cette caractéristique.

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1. Principes

Retirer une autorisation d’occuper le sol signifie l’annuler de manière rétroactive comme si elle n’avait jamais existé, à la différence de l’abrogation qui ne supprime l’acte que pour l’avenir. Cela permet à l’administration d’assurer le contrôle de ses propres actes (principe de légalité) dans la mesure où celle-ci a l’obligation de retirer un acte illégal, sauf si les conditions ne sont pas réunies.
Or, une autorisation d’occuper le sol, par exemple un permis de construire, est une décision créatrice de droits au profit du bénéficiaire. C’est une autorisation qui crée des droits opposables à l’administration et aux tiers (principe des droits acquis), ce qui explique que son retrait constitue un acte important.
En conséquence, les possibilités de retrait des décisions créatrices de droits sont très encadrées afin de concilier le principe de légalité et le principe des droits acquis.
Tandis que le retrait des décisions non créatrices de droits est moins contraignant.

A savoir : L’autorité compétente pour prononcer le retrait (aussi bien d’office que sur demande de tout intéressé) est soit l’autorité hiérarchique supérieure de l’auteur de la décision, soit l’auteur lui même.

2. Le retrait des décisions relatives au droit du sol créatrices de droits est encadré

Les autorisations de permis de construire, d’aménager et de démolir, les décisions de non-opposition à la déclaration préalable ainsi que les certificats d’urbanisme (CU) (« d’information » et « pré-opérationnel ») sont des actes créateurs de droits, qu’ils soient tacites ou explicites.
Leur retrait est soumis à des conditions de fond et de forme mais ce principe du retrait encadré exceptionnellement ne s’applique pas aux décisions de non-opposition à la déclaration préalable ainsi qu’aux CU tacites. En effet, ces actes ne peuvent être retirés.
Pour les permis de construire, d’aménager ou de démolir, le code de l’urbanisme fixe un délai de retrait dérogatoire au sein de son article L.424-5 du code de l’urbanisme (trois mois).

Article L.424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à la déclaration préalable ne peut faire l’objet d’aucun retrait. Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ».

A l’inverse, le retrait d’un CU expresse doit intervenir dans le délai de droit commun, soit quatre mois.

A savoir : Une décision de retrait peut elle-même être retirée. Dans la mesure où cette décision « crée des droits au profit des tiers » (CE 3 octobre 2003 « Mme Wetzstein » n°249463). Ce retrait du retrait doit obéir aux conditions de fond et de forme définies ci-dessous (régime de droit commun - délai de quatre mois).

2.1. Le retrait obéit à des conditions de fond et de forme

2.1.1. Les conditions de fond

2.1.1.1. La décision à retirer doit être illégale

Un permis illégal
L’irrégularité est la condition indispensable pour pouvoir effectuer un retrait.
Le permis doit être entaché d’une irrégularité de forme (incompétence de l’auteur de l’acte, non consultation d’une commission départementale ou régionale,...) et/ou d’une irrégularité de fond (non respect des règles d’occupation et d’utilisation du sol issues des documents d’urbanisme, du règlement national d’urbanisme). Un permis régulièrement délivré ne peut faire l’objet d’un retrait.

Un CU expresse illégal
Il s’agit d’un certificat irrégulier sur la forme ou sur le fond (renseignements erronés, erreur sur la faisabilité, non respect des règles d’urbanisme...). L’illégalité est une condition indispensable au retrait et un CU exempt de vice ne peut pas être retiré (CE 26 octobre 2001- « Ternon »).

2.1.1.2. Le retrait doit s’opérer dans un délai limité

Retrait du permis
Le délai pendant lequel l’autorité compétente peut retirer un permis est fixé à trois mois. Cette durée s’applique indifféremment aux permis tacites et explicites.
Néanmoins, la date de déclenchement de ce délai varie en fonction du caractère tacite ou explicite du permis. Au terme de ce délai, le seul retrait possible est celui qui est sollicité par le bénéficiaire.

Date de déclenchement du délai
 permis explicite : date de la signature du permis ;
 permis tacite : date d’échéance du délai implicite d’acceptation.
L’article L.424-8 du code de l’urbanisme prévoit que les permis tacites sont exécutoires à compter de la date à laquelle ils sont acquis. Cela correspond à la date d’échéance du délai implicite d’acceptation.
C’est à dire que les permis tacites sont applicables à l’échéance du terme de leur délai d’instruction éventuellement majoré.

Retrait au delà du délai de trois mois
L’article L.424-5 du code de l’urbanisme prévoit que, passé ce délai de trois mois, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire.
Ce retrait n’est possible, au sens de la jurisprudence, que s’il :
 ne porte pas atteinte aux droits des tiers (exemple : les détenteurs d’une promesse unilatérale de vente à l’encontre du lotisseur) ;
 substitue une décision plus favorable au demandeur (le bénéficiaire est détenteur d’un droit acquis et l’administration ne peut lui réserver un traitement moins favorable).

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Attention ! La décision de retrait d’un permis doit être prise, c’est à dire signée, dans le délai de trois mois.

Le retrait de permis n’est toutefois opposable qu’une fois la notification de la décision effectuée. Or, aucun texte et aucune jurisprudence ne fixent à ce jour de délai pour l’intervention de la notification du retrait de permis. Le Conseil d’Etat a certes déjà jugé que la notification d’un retrait pouvait intervenir après l’expiration du délai de retrait. Il s’agissait cependant d’une décision relevant du droit du travail (CE 21 décembre 2007 n°285515 « Société Bretim »).
Dès lors, dans le silence des textes et de la jurisprudence en matière de retrait de permis, il est recommandé de procéder également à la notification de la décision de retrait dans le délai de 3 mois, afin de ne pas risquer d’entacher sa légalité.

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Retrait du certificat d’urbanisme
Un CU ne peut plus faire l’objet d’un retrait passé un délai de quatre mois. Ce délai court à partir de la date de la signature du CU et non de la notification au bénéficiaire. Par contre le délai arrive à échéance à compter de la notification du retrait au pétitionnaire (volet rose de l’accusé de réception).

2.1.2. Les conditions de forme

L’autorité qui prend une décision de retrait doit la justifier et permettre au particulier d’exprimer son point de vue.

2.1.2.1. Obligation de motiver la décision de retrait

L’obligation de motiver une décision de retrait est issue de l’article 1 de la loi du 11 juillet 1979. Le défaut de motivation de la décision de retrait constitue un vice de forme substantiel qui entraîne l’annulation par le juge. La motivation doit être écrite et exposer clairement les raisons de fait et de droit qui ont conduit à prendre la décision de retrait ainsi que le raisonnement permettant de faire le lien entre ces raisons et la décision. Les considérations de fait qui justifient la décision doivent être circonstanciées, précises, et exactes.

2.1.2.2. Assurer une procédure contradictoire

La décision de retrait ne peut intervenir qu’après que la personne intéressée a été mise en situation de présenter des observations écrites. L’administration informe (courrier, mail, téléphone) la personne qu’une décision de retrait le concernant est envisagée et l’invite dans un délai donné à faire part de ses observations (article 24 de la loi du 12 avril 2000 , pour une application CE 23 avril 2003 « Sté Bouygues immobilier »).
Si les contacts sont purement oraux, il faut veiller à garder des traces écrites des échanges de façon à pouvoir prouver la réalité de la procédure devant un juge en cas de contestation. Il est recommandé d’avoir recours à une lettre avec accusé de réception.
De plus, cette procédure doit intervenir à l’intérieur du délai requis, trois ou quatre mois, pour permettre au retrait d’intervenir dans les temps. En aucun cas elle ne peut prolonger le délai de retrait.

A savoir : La délivrance au même demandeur d’un deuxième permis concernant le même projet sur le même terrain entraîne le retrait du permis initial. Ce retrait implicite doit néanmoins être motivé et assurer le principe du contradictoire. Néanmoins, si ce second permis est délivré après le délai de retrait (trois mois), ce dernier ne peut pas opérer le retrait du premier sauf si le bénéficiaire l’a demandé.

Il y a cependant des cas où l’administration peut s’exonérer du respect de la procédure du contradictoire :
cas d’urgence ou de circonstances exceptionnelles ;
cas de retrait du permis sur demande du bénéficiaire.

Attention ! Cette notion d’urgence ou de circonstances exceptionnelles est strictement appréciée par le juge administratif qui peut annuler le retrait et engager la responsabilité de l’administration en cas d’abus. L’urgence ou les circonstances exceptionnelles doivent être réelles.

Certaines décisions relatives au droit du sol qui sont créatrices de droits constituent des cas particuliers échappant aux règles décrites plus haut.

2.2. Cas particuliers

Les décisions de non-opposition à la déclaration préalable ainsi que les CU tacites ne sont pas susceptibles de retrait.

2.2.1. Les décisions de non-opposition à déclaration préalable

En application de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme, la décision de non-opposition à la déclaration préalable ne peut pas être retirée. Même les décisions de non-opposition à déclaration préalable assorties de prescriptions ne peuvent pas faire l’objet d’un retrait.
Les décisions préalables même obtenues de façon frauduleuse ne peuvent pas être retirées.

2.2.2. Le certificat tacite (d’information ou pré-opérationnel)

Le certificat tacite est par définition légal car il se contente de « cristalliser » le droit en vigueur. Il ne peut pas faire l’objet d’un retrait.

3. Le retrait des décisions relatives au droit du sol non créatrices de droits est plus libre.

Il s’agit des décisions relatives au droit du sol défavorables au pétitionnaire ainsi que les décisions obtenues par la fraude.
Ces décisions ne doivent pas nécessairement être illégales pour pouvoir être retirées. L’autorité compétente peut les retirer simplement pour des raisons d’opportunité.
De plus, ce retrait peut s’opérer à tout moment.

3.1. Les décisions défavorables

Ce sont les refus de permis, les décisions d’opposition à déclaration préalable et les CU défavorables. Aucune condition de fond (illégalité, délai) et de forme (motivation, contradictoire) n’est exigée.

3.2. Les décisions frauduleuses

Cela concerne, principalement, les décisions relatives au droit du sol basées sur des déclarations mensongères, des documents falsifiés.
Exemples : fausse déclaration en vue d’éviter de recourir à l’architecte, ... production d’une fausse attestation pour s’affranchir de la règle de la superficie minimum d’inconstructibilité.
Le retrait correspond, en fait, à une sanction. Aucune condition de fond (illégalité, délai) n’est exigée.
Néanmoins la jurisprudence impose à l’administration le respect des conditions de forme : la motivation et la procédure du contradictoire.

Sources d’informations complémentaires

Dénomination de la source	Résumé du contenu	Localisation
BJDU 5/2003	Le retrait d’un retrait	-
BJDU 2/2003	La procédure contradictoire en cas de retrait	-

Principaux textes de références :

Loi n°79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l’amélioration des relations entre l’administration et le public - article 1

Loi n°2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations - article 24

L.424-5 et L.424-8 du code de l’urbanisme

Version	Rédacteur	Fiches connexes
1.2 du 04.04.2011	DHUP/QV5	Fiche 3 : les autorisations d’urbanisme
-	-	Fiche 4. Le certificat d’urbanisme