Une fois son autorisation accordée, le bénéficiaire peut demander une modification du projet sur la base duquel son permis lui a été délivré. Cette demande de permis modificatif doit remplir des conditions de forme et de fond fixées par les textes et la jurisprudence.

1. Définition du permis modificatif

L’articleR.462-9 du code de l’urbanisme reconnaît l’existence du permis modificatif : « lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R.462-6, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée ».

Ainsi, le permis modificatif peut être utilisé :

• pour régulariser une réalisation non conforme au permis, si elle est régularisable ;
• pour faire évoluer un projet déjà autorisé à la demande du bénéficiaire,
• pour purger l’illégalité du permis initial. La justice administrative admet, depuis 2004, qu’un permis modificatif corrige les irrégularités sur le fond comme sur la forme d’un permis de construire primitif irrégulier (CE 2 février 2004 « SCI La fontaine de Villiers »). La régularisation par un permis modificatif suppose que l’illégalité puisse être réformable et que cela ne remette pas totalement en cause le projet initial. Si le permis modificatif présente un avantage pratique, il n’offre pas une solution universelle. Il convient donc de maintenir la plus grande vigilance et de procéder à un retrait au besoin.

2. Distinction entre permis modificatif et nouveau permis

La délivrance d’un permis modificatif suppose que l’évolution par rapport au projet initial reste mineure. Dans le cas contraire, il faut déposer une nouvelle demande.
Il est difficile de fixer une frontière entre les deux cas : seule une appréciation de bon sens permet le choix de la procédure adéquate. Le service instructeur doit apprécier au cas par cas, en fonction de la demande présentée si le rapport de proportionnalité est respecté et si l’objet des travaux ne change pas fondamentalement.
Les champs d’application respectifs du permis modificatif et du nouveau permis ont été précisés par une abondante jurisprudence.

Exemples de permis de construire modificatif autorisés :

Relèvent d’une simple demande de permis de construire modificatif les changements qui n’affectent ni l’implantation, ni le volume, ni la hauteur des bâtiments (CE 3 avril 1987 « Mme Monmarson »). Ce sont les travaux, tels que par exemple :

• l’implantation de la construction à 13 mètres de la limite de la voie publique au lieu des 15 mètres prévus initialement (CE 16 février 1979 « SCI CAP NAIO » n°3646) ;
• la rectification d’une erreur matérielle sur la largeur et la structure d’un passage (CE 8 décembre 1985 « Commune La Courneuve » n° 35433) ;
• l’adjonction d’une annexe à usage de garage au bâtiment principal (CE 28 décembre 1992 « Garcin et autres » n° 101162 ).

Exemples ayant nécessité un nouveau permis de construire :

Doivent faire l’objet d’une demande de nouveau permis de construire des changements importants, tels que par exemple :

• un aménagement portant de 24 à 62 le nombre de logements (CE 29 mars 1985 « Brancaléoni ») ;
• le déplacement de quinze mètres de l’implantation d’un bâtiment (CE 8 novembre 1985 « Cavel et Gillet ») ;
• la suppression d’un bâtiment collectif, la modification de six chalets et la création de deux chalets supplémentaires (CE 8 février 1999 « commune La Cluzaz » n°171946) ;
• un changement dans la division d’un terrain d’assiette faisant passer un total de treize parcelles à trente parcelles (CE 22 novembre 2002 « François-Poncet » n°204244).

3. Conditions de délivrance d’un permis modificatif

3.1. Conditions de forme

La délivrance d’un permis modificatif n’est admise que lorsque le permis de construire initial a été autorisé et est en cours de validité en application du R. 424-17 du code de l’urbanisme. Un permis est valable deux ans à compter de sa délivrance. Ce délai de validité peut être prorogé dans les conditions définies par les articles R.424-21 à R.424-23 du code de l’urbanisme.

Attention ! Le décret n°2008-1353 a prorogé d’un an la durée de validité « des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 ».

Dans tous les cas, la construction ne doit pas être achevée, sinon le bénéficiaire d’un permis de construire doit demander un nouveau permis.
Une fois le permis modificatif délivré, le permis initial subsiste pour toutes les dispositions qui n’ont pas été modifiées. Le juge administratif considère qu’il n’est pas possible de remettre en cause à l’occasion d’un recours dirigé contre un permis modificatif les dispositions non modifiées d’un permis initial devenu définitif.
Un permis modificatif ne peut pas faire « revivre » un permis de construire annulé. Un permis caduc ne peut faire l’objet d’un permis modificatif .

3.2. Conditions de fond

Le permis modificatif doit être conforme aux règles d’occupation des sols applicables le jour de sa délivrance, même si ces règles ont changé depuis la délivrance du permis initial et sont devenues plus sévères.
Ainsi, dans l’hypothèse où le projet initial ne serait plus conforme aux règles en vigueur, car celles-ci ont évolué depuis la délivrance du premier permis, les modifications sur lesquelles porte la demande de permis modificatif ne doivent pas accroître la non conformité du projet aux nouvelles règles, soit qu’elles aient pour effet de rendre la construction plus conforme aux dispositions d’urbanisme en vigueur, soit qu’elles portent sur des éléments étrangers aux dispositions méconnues.

4. Instruction de la demande de permis modificatif

Le permis modificatif est instruit dans les mêmes conditions que les permis initiaux, et le délai d’instruction est le même que le permis initial.
La demande de permis modificatif doit être déposée en quatre exemplaires à la mairie. Des exemplaires supplémentaires sont nécessaires si le projet se situe en périmètre protégé au titre des monuments historiques, dans un site classé, un site inscrit ou une réserve naturelle, dans un cœur de parc national.
Selon l’article A.423-4 du code de l’urbanisme, « le maire affecte aux demandes de modification ou de transfert d’un permis en cours de validité un numéro d’enregistrement composé du numéro du permis dont la modification est demandée, auquel il ajoute un numéro de deux chiffres utilisé pour une numérotation en continue des demandes successives de modifications ».
Si le permis de construire initial a fait l’objet d’avis de services extérieurs, ces services seront à nouveaux consultés si les modifications apportées les concernent.
Le modificatif étant soumis aux mêmes règles que le permis de construire, il peut faire l’objet d’une autorisation tacite.
Afin d’assurer les possibilités de recours des tiers, les dispositions d’affichage sont également identiques à celle d’un permis initial.

5. Fiscalité des permis modificatifs

Si le permis modificatif a pour effet de réduire les surfaces prévues, les taxes d’urbanisme et redevances seront revues à baisse.
En revanche, les surfaces supplémentaires feront l’objet d’un complément des charges et contributions, et seront calculées en fonction du taux applicable le jour de délivrance du permis modificatif.
Si le permis modificatif autorise le demandeur à réaliser plus de 1000m² de SHON, la surface ainsi créée est imposable au titre de la redevance d’archéologie préventive.
Si le modificatif est en réalité un nouveau permis, les taxes du modificatif se substituent aux taxes d’origine.

6. Substitution de permis

Un permis modificatif n’a pas pour effet de se substituer au permis initial. Il le complète ou l’amende mais ne peut pas priver d’effets le permis de construire initial car il s’agirait d’un retrait de permis de construire « déguisé », lequel n’est possible qu’à la condition de respecter les règles imposées en la matière (voir fiche sur les retraits).

Sources d’informations complémentaires

Principaux textes de références :

R.462-9 du code de l’urbanisme

A.423-4 du code de l’urbanisme