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4 Certificat d’urbanisme

publié le 11 juillet 2008 (modifié le 30 mai 2012)
 

Le certificat d’urbanisme (CU) est un acte d’information préalable, à la disposition des usagers désireux de connaître les dispositions d’urbanisme applicables à un terrain.


1.L’objet du certificat d’urbanisme (CU)Sommaire

Il existe deux types de CU qui sont définis à l’article L.410-1 du code de l’urbanisme :
« Le CU, en fonction de la demande présentée :
a) indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ;
b) indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus ».

1.1. Le certificat d’urbanisme de simple information ou CUaSommaire

C’est un CU d’information, qualifié de neutre, il ne repose sur aucun projet particulier. Il permet au demandeur de connaître le statut juridique du terrain.
Il contient un ensemble d’informations sur le droit de l’urbanisme telles que les règles d’un plan local d’urbanisme (PLU), les servitudes d’urbanisme en vigueur ainsi que les taxes et participations applicables au terrain objet de la demande.
Il a pour effet de cristalliser les règles applicables à la date de délivrance du CU pour une durée de dix-huit mois.

1.2. Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel ou CUbSommaire

Ce certificat informe le demandeur, en plus des informations données par le CUa, sur la faisabilité juridique d’un projet sur le terrain. Il spécifie si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants qui desserviront ce terrain.
En fonction de la question posée, l’autorité compétente apporte un ensemble de réponses. Le CU se prononce sur la réalisation d’un projet et crée des droits pour le demandeur. Il peut notamment indiquer si le terrain est dans ou hors partie actuellement urbanisée (PAU).

A savoir : Le CU ne porte en principe que sur un seul terrain. Dans le cas où la demande de CU concerne une opération à réaliser sur deux terrains non contigus, la réponse devra porter sur les deux terrains.

2.La procédure de délivrance du certificat d’urbanismeSommaire

2.1. La demandeSommaire

L’obtention d’un CU revêt un caractère facultatif. Il ne constitue pas un préalable obligatoire aux demandes d’autorisation d’occupation du sol, mais il reste fortement conseillé de le demander avant chaque vente. La demande repose sur trois éléments :

2.2. Le demandeurSommaire

La demande de CU peut être présenté par le propriétaire du terrain ou son mandataire, mais aussi par toute personne intéressée.
L’indication du nom du propriétaire n’est plus exigée lorsque la demande émane d’un tiers. C’est pourquoi le CU n’a plus à lui être notifié.

2.2.1. Le contenuSommaire

La demande doit être obligatoirement présentée sur un formulaire CERFA n°13410*02, établi conformément à un modèle national de demande.
L’article R.410-1 du code de l’urbanisme précise les pièces à joindre à la demande. Elle comprend, outre les coordonnées du demandeur :
dans tous les cas, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi qu’un plan de situation du terrain afin de le localiser dans la commune ;
pour une demande de CUb, une note descriptive succincte de l’opération permettant d’apprécier la nature et l’importance de l’opération. S’il s’agit d’un bâtiment, il faut préciser sa destination et sa localisation approximative dans l’unité foncière, et un plan du terrain indiquant son emplacement.

Il n’est pas possible de réclamer des pièces en cours d’instruction. Si le dossier est incomplet, il convient d’adresser un courrier au demandeur pour l’informer que sa demande ne peut pas être instruite et qu’il peut déposer une nouvelle demande.

2.2.2. Le dépôt de la demandeSommaire

Le dossier est établi :
pour le CUa, en deux exemplaires ;
pour le CUb, en quatre exemplaires.

Le dossier est adressé au maire de la commune dans laquelle est située le terrain ou déposé en mairie (R.410-3 du code de l’urbanisme).

2.3. L’instruction de la demandeSommaire

Le dossier est réceptionné par la mairie qui lui affecte un numéro d’enregistrement.

2.4. L’autorité compétente pour signer l’acteSommaire

Les règles de compétence d’un CU sont les mêmes que les règles de droit commun des autorisations d’urbanisme.

2.4.1. Le service instructeurSommaire

Le service instructeur procède ensuite à l’examen technique de la demande :
pour le CUa : il procède au recensement des règles applicables ;
pour le CUb : il examine si le terrain n’est pas situé dans une zone rendue inconstructible par les règles d’urbanisme.

A savoir : Le service qui instruit les CU de compétence commune peut être différent du service qui instruit les autorisations. Pour les CU de compétence Etat, le service instructeur est toujours la DDT ou la DDTM.

2.4.2. Les consultationsSommaire

L’article R.410-10 du code de l’urbanisme régit les consultations.
Il n’y a pas de consultations pour le CUa.
Pour le CUb, sont possibles les consultations relatives à :
la desserte du terrain par les réseaux assainissement, voirie et électricité en application de l’article L.111-4 du code de l’urbanisme ;
la création ou la modification d’un accès à une voie publique.

A savoir : Il n’y a pas lieu de consulter l’architecture des bâtiments de France (ABF). Par contre il y a obligation de mentionner dans le CU que le permis sera subordonné à l’accord de l’ABF. La transmission du dossier à l’ABF a pour but de l’informer de l’existence d’un CU.

Attention ! Le délai d’instruction ne pouvant être prorogé, il convient de limiter les consultations facultatives au cas où elles sont vraiment utiles.

2.4.3. Les délais d’instructionSommaire

Le point de départ du délai d’instruction est le jour de la réception en mairie de la demande.
Les délais d’instruction d’une demande de CU :
CUa : un mois ;
CUb : deux mois.

Article R.410-12 du code de l’urbanisme : « A défaut de notification d’un CU dans le délai fixé par les articles R.410-9 et R.410-10, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un CU tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L.410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article ».

Attention ! Un CU tacite présente une garantie pour le demandeur.
En l’absence de réponse de l’administration ses droits au maintien des règles d’urbanisme en vigueur ne sont pas altérés. Toutefois, l’administration reste toujours saisie d’une demande d’information à laquelle elle a l’obligation de répondre. La réponse au CU est donc obligatoire, même tardivement.
Dans ce cas, le CU fera mention des règles applicables au jour ou le CU aurait du être délivré par l’administration. En cas de dépôt d’une demande de CUb, l’autorité compétente reste tenue de répondre sur le caractère réalisable de l’opération même après l’écoulement du délai d’instruction du CU.
Le caractère réalisable de l’opération est examiné au regard des règles en vigueur à la date à laquelle l’autorité compétente aurait du répondre, c’est à dire deux mois après le dépôt de la demande.

3.Les effets du certificat d’urbanisme (CU)Sommaire

Le CU constitue avant tout un document d’information, mais il offre des garanties à son bénéficiaire.

3.1. Le contenu de la décisionSommaire

Le CUa indique :
les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, c’est à dire l’ensemble des règles susceptibles de s’appliquer à une demande de permis de construire ;
les limitations administratives au droit de propriété : les servitudes d’utilité publique doivent toujours être énoncées ;
la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain. Cela signifie que seules les contributions instaurées à la date de délivrance du CU pourront être mis à la charge des constructeurs ;
les éventuelles zones de préemption, c’est à dire la situation du terrain au regard de ces périmètres (R.410-15 du code de l’urbanisme).

En plus des informations données par le CUa, le CUb indique :
la faisabilité du projet : si le terrain peut être utilisé pour réaliser l’opération mentionnée dans la demande ;
les équipements publics existants ou prévus. Il doit indiquer les conditions de desserte du terrain par les équipements publics : nature des équipements (eau potable,..), capacité de desserte suffisante ou non ; et pour les travaux seulement prévus, leur date de réalisation ;
si le CU est positif : il précise que le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération mentionnée dans la demande, précise les formalités administratives à accomplir préalablement (accord de l’ABF,..), fait état d’une décision de sursis à statuer s’il y a lieu et fixe la durée de validité du CU ;
si le CU est négatif : l’opération n’est pas réalisable et l’administration doit en indiquer les motifs.

3.2. Les droits acquis par le certificat d’urbanisme (CU)Sommaire

Le délai d’instruction du CU démarre à la date du dépôt de la demande.

A l’issu de ce délai d’instruction (un mois pour les CUa et deux mois pour les CUb), un CU tacite est acquis, en cas de silence conservé par l’autorité compétente. C’est le point de départ du délai de validité du CU tacite, lequel vaut uniquement CUa en cas de demande de Cub restée sans réponse. Les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété demeurent dès lors cristallisés à la date d’acquisition du CU tacite, y compris en cas de délivrance d’un CU exprès après la fin du délai d’instruction.

En cas de délivrance expresse, le CU prend effet à compter de sa notification au demandeur.

Le CU, qu’il soit de simple information ou pré-opérationnel, constitue une garantie contre le changement de réglementation.


Selon l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, le CUa ou b confère la garantie suivante : « lorsqu’une demande d’autorisation ou déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un CU, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

L’article R 410-18 du code de l’urbanisme précise que :

Le délai de dix huit mois prévu court à compter de la date d’acquisition du certificat d’urbanisme tacitement obtenu en application des dispositions de l’article R 410-12, nonobstant toute délivrance ultérieure d’un certificat d’urbanisme exprès .


Le certificat protège son titulaire contre les changements de règles, cristallisant le droit pendant dix-huit mois. Cela signifie que le demandeur d’un permis de construire qui a obtenu un certificat ne peut pas se voir opposer un changement de réglementation s’il dépose une demande d’autorisation ou une déclaration préalable dans ce délai.
Le CU peut être prorogé par période d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas évolué (R.410-17 du code de l’urbanisme).
La prorogation est tacitement acquise si l’autorité compétente ne se prononce pas dans un délai de 2 mois à compter de la réception en mairie de la demande de prorogation formulée par le titulaire du certificat d’urbanisme initial.

La prorogation prend effet à la fin du délai de validité du certificat d’urbanisme initialement délivré, ou le cas échéant au terme du délai de validité d’une précédente prorogation, et non à la date de la décision de prorogation.


A défaut de notification d’une décision expresse portant prorogation du certificat d’urbanisme dans le délai de deux mois suivant la réception en mairie de la demande, le silence gardé par l’administration vaut prorogation du certificat d’urbanisme. La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale (R.410-17-1du code de l’urbanisme).


Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un CU, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du CU ne peuvent être remis en cause, sauf celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ainsi que pour le régime (et non le montant) des taxes et contributions qu’il indique.

Attention ! Le CU ne prend pas en compte les dispositions de droit privé, telles que les servitudes de vues, de passages, cahier des charges du lotissement. Il est délivré « sous réserve du droit des tiers ».

3.2.1. Le retrait du CUSommaire

Un CUa ne peut pas faire l’objet d’un retrait car il ne peut pas être illégal dans la mesure où il se cantonne à cristalliser les règles d’urbanisme applicables au moment de sa délivrance.
Un CUb peut faire l’objet d’un retrait dans la mesure où il est illégal.
Les conditions de retrait restent soumises au régime du délai de quatre mois posé par la jurisprudence Ternon. Le retrait n’est possible qu’après le respect de la procédure contradictoire.

Sources d’informations complémentaires

Nom de la source Résumé du contenu Localisation
ABC du CU Formulaire CERFA n°13410*02 -

Principaux textes de références :

R.410-1 à R.410-3 du code de l’urbanisme

R.410-4 à R.410-10 du code de l’urbanisme

R.410-11 à R.410-17 du code de l’urbanisme

L.410-1 du code de l’urbanisme

L.111-4 du code de l’urbanisme

Version Rédacteur Fiche Connexes
1.2 du 30.05.2012 DHUP/QV5 Fiche 5 Compétence et délégations
- - Fiche 6.3 les services à consulter
- - Fiche 6.5 les délais d’instruction
- - Fiche 7.7 le retrait