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2.1.1. Surface et emprise au sol

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2.1.1.1 La surface de plancher

La nouvelle notion de surface de plancher doit être utilisée en lieu et place de la surface hors oeuvre brute (SHOB) et de la surface hors oeuvre nette (SHON), pour les demandes de permis et les déclarations préalables déposées après le 1er mars 2012.
A compter du 1er mars 2012, la surface de plancher devient ainsi la surface de référence pour le calcul des droits à construire attachés à un terrain, pour la définition du champ d’application des différentes autorisations d’urbanisme, ainsi que pour la détermination des cas de dispense de recours à l’architecte.

1. Définition

La surface de plancher est définie aux articles L.112-1 et R.112-2 du code de l’urbanisme.

1.1 Éléments constitutifs avant déductions

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.

1.2 Éléments constitutifs après déductions

De la surface telle que définie précédemment on déduit :
1°) Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur. Lorsqu’un niveau constitutif de surface de plancher est doté de portes et/ou de fenêtres donnant sur l’extérieur, la surface, au niveau des embrasures des ouvertures, doit être mesurée dans le prolongement du nu intérieur du mur de façade, c’est à dire sans prendre en compte l’épaisseur de celui-ci.
2°) Tous les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher :
trémies d’ascenseur, d’escalier ou de monte charge ;
gaines techniques (sauf si elle représentent un encombrement significatif en vue par exemple de permettre le passage d’un homme) ;
vides occasionnés par les mezzanines ;
puits de lumière...
3°) Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. Dans les combles, la hauteur se mesure soit sous plafond, soit sous toiture, c’est à dire à partir de la face interne de la toiture (sans prendre en compte, ni l’épaisseur des tuiles, ni celle des matériaux isolants). Pour ce qui est des surfaces de plancher au droit des fenêtres de toit, la hauteur doit être mesurée sans prendre en compte l’épaisseur de la toiture au niveau de leur embrasure. En ce qui concerne les piscines couvertes (à toiture amovible ou non), la margelle, terrasse ou dallage entourant le bassin, est constitutive de surface de plancher dès lors que la hauteur sous la couverture est supérieure à 1,80 mètre. En revanche, le bassin quant à lui ne constitue pas de surface de plancher.
4°) Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres. Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules, qu’il s’agisse de véhicules automobiles ou de caravanes, remorques, bateaux, avions, deux roues (vélos ou motos), voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite...Les sas de sécurité sont assimilés aux rampes d’accès et doivent être déduits de la surface de plancher. Ces surfaces ne sont pas constitutives de surface de plancher, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion à caractère commercial et quel que soit leur niveau dans une construction (sous-sol, rez-de-chaussée ou étage) ou qu’il s’agisse d’une construction en silo (de type parking en silo par exemple).
En revanche, constituent de la surface de plancher toutes les surfaces non exclusivement destinées au stationnement de véhicules tels que :
les surfaces des locaux de stockage ou des réserves de matériaux ou produits liés aux véhicules ;
les lieux d’exposition de véhicules ;
les surfaces affectées à la réparation des véhicules ou les surfaces utilisées pour entreposer les véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire ;
les surfaces destinées à entreposer des véhicules neufs ou d’occasion, en attente de vente, de location ou de livraison.
5°) les surfaces de plancher des combles non aménageables. Les combles d’une construction sont considérés comme non aménageables et donc ne sont pas pris en compte dans la surface de plancher, même lorsque leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre, uniquement dans les cas suivants :
soit en raison de l’impossibilité pour le plancher de supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité (à caractère professionnel, artisanal, industriel, commercial...) ;
soit en raison de l’encombrement de la charpente.
Lorsque les combles sont aménageables, seule la surface de plancher d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre est considérée aménageable.
6°) les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets.
L’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation définit la maison individuelle comme « un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de 2 logements destinés au même maître d’ouvrage ».
Ainsi, un bâtiment abritant un ou deux logements destinés au même maître d’ouvrage doit être considéré comme une maison individuelle et ne peut par conséquent pas bénéficier de la déduction liée aux locaux techniques.
Les surfaces de plancher concernées sont celles des locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères et autres déchets ainsi que des locaux techniques exclusivement affectés :
soit à un groupe de bâtiments, quelles que soit leur destination ;
soit à un immeuble d’habitat collectif ;
soit à un immeuble collectif mixte d’habitation et professionnel.
Il en va par exemple ainsi des chaufferies ou des locaux abritant les systèmes d’air conditionné, les machineries d’ascenseur ou les systèmes de filtrage de l’eau distribuée dans l’immeuble.
La déduction doit être effectuée quel que soit le niveau où se situe le local concerné (sous-sol, rez-de-chaussée, étage ou comble).
7°) les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.
Cette déduction ne concerne que les caves ou celliers des constructions collectives pour les lots à usage d’habitation, quel que soit le niveau où ces locaux se trouvent, dès lors qu’ils sont desservis exclusivement par une partie commune, intérieure ou extérieure.
Les caves et celliers concernés doivent être sans accès direct avec le logement et desservis par des parties communes à usage collectif. Il peut notamment s’agir d’aires de circulation tels que les halls d’entrée, les couloirs ou les paliers, y compris les cours et aménagements extérieurs tels que pelouse ou rampes d’accès...
Sont ainsi constitutifs de surface de plancher : les caves ou celliers ayant un accès direct avec le logement auquel ils sont rattachés ainsi que les caves et celliers des maisons individuelles.
8°) d’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Cette déduction forfaitaire de 10% ne concerne que les immeubles d’habitat collectif comprenant des parties communes intérieures à usage collectif tels que halls d’entrée, couloirs, paliers...
Dans le cas d’immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements, la surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à l’habitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale.

Attention !
Il ne faut pas assimiler la surface de plancher à la surface habitable.
La surface de plancher doit également être distinguée de la surface utile, de l’emprise au sol et de la surface taxable à la taxe d’aménagement.

A noter :
La surface de référence qui est utilisée pour la surface taxable à la taxe d’aménagement à compter du 1er mars 2012 est en filiation directe avec la surface de plancher. En effet, la surface taxable reprend les mêmes éléments de définition que ceux énumérés pour la surface de plancher ci-dessus jusqu’au 3° inclus.
Le calcul de la surface d’une construction pourra ainsi être effectué en deux temps : en évaluant d’abord sa surface en matière fiscale puis en opérant les déductions supplémentaires propres à la définition de la surface de plancher.

2 Application

A compter du 1er mars 2012, il y a lieu de substituer la surface de plancher à la SHOB et à la SHON dans toutes les dispositions législatives et réglementaires faisant référence à ces surfaces, quel que soit le texte (loi, décret...) ou le code concerné.
La surface de plancher devient par exemple la surface de référence pour : le champ d’application des enquêtes publiques (art R. 123-1 du code de l’environnement), l’exonération de redevance d’archéologie préventive au bénéfice de certains logements (art L.524-3du code du patrimoine), le calcul de la valeur ajoutée concernant les travaux de construction (art 279-0 bis du code général des impôts) etc...

3 L’instruction des autorisations d’urbanisme

3.1 Les dossiers déposés à compter du 1er mars 2012.

A compter du 1er mars 2012, les dossiers de permis de construire ou de déclarations préalables devront exprimer les surfaces concernées qu’il s’agisse des surfaces des constructions existantes sur le terrain ou celles projetées, en surface de plancher et non plus en SHOB ou en SHON.
L’instruction des demandes doit être réalisée en substituant la surface de plancher à la SHOB ou à la SHON dans toutes les règles (des PLU, POS, PPR, règlements de lotissement...). Il en va ainsi de l’application du Coefficient d’Occupation des Sols, des règles de stationnement...).
En ce qui concerne les demandes de permis modificatifs, ayant un impact sur la surface autorisée dans le permis initial (soit qu’elle l’augmente, soit qu’elle la diminue), toutes les surfaces concernées, c’est à dire, à la fois celle prévue dans le permis initial et celle envisagée dans la nouvelle demande, devront être mesurées et mentionnées en surface de plancher.

3.2 Les dossiers en cours d’instruction au 1er mars 2012

Tous les dossiers déposés avant le 1er mars 2012 doivent être instruits en application des règles faisant référence à la SHOB ou à la SHON en vigueur au 29 février 2012. En effet, les demandes concernées mentionnent des surfaces exprimées en SHOB et en SHON, de telle sorte qu’il est impossible de les instruire en leur appliquant des règles exprimées en surface de plancher. Pour ce qui est des autres règles qui ne mentionnent pas la SHOB ou la SHON, ce sont les règles applicables au moment de la délivrance qui doivent être appliquées.

3.3 Les droits à construire dans les ZAC et les lotissements

Dans toutes les ZAC et tous les lotissements autorisés avant le 1er mars 2012, les droits à construire attribués à un terrain ( soit par le cahier des charges de la cession dans le cadre des ZAC, soit par l’arrêté de permis d’aménager ou par une attestation délivrée par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots dans le cadre d’un lotissement) sont applicables en surface de plancher, c’est à dire, que le nombre de m² de surface constructible en surface de plancher est identique à celui exprimé en SHON dans le document d’origine.
Toutefois, dans le cas où les droits à construire résultant du calcul en SHON seraient plus favorables à un demandeur que ceux en surface de plancher, celui-ci se voit de droit appliquer des droits à construire tels qu’ils résultent de leur expression en SHON, dès lors qu’il en fait la demande.
Dans sa demande, l’usager doit alors mentionner le décompte des surfaces de son projet à la fois en SHON et en surface de plancher.
Le bénéfice de cette mesure n’est possible que tant que les droits à construire du demandeur sont valables, à savoir, le cas échéant, jusqu’à l’achèvement de la ZAC ou jusqu’au terme de validité du lotissement.

4 Modalités de calcul de la surface de plancher

La surface de plancher est déclarée par le demandeur sous sa responsabilité.
Le demandeur doit déclarer les surfaces existantes et créées à l’occasion du projet, en faisant apparaître les surfaces éventuellement démolies.
Une feuille de calcul est disponible en accompagnement des formulaires d’autorisation de construire pour aider les demandeurs à calculer leurs surfaces sur le site :
Lien internet :
http://www.developpement-durable.go...
Lien extranet :
http://www.extranet.nouveaupermisde...
Le constructeur s’engage à construire la surface de plancher déclarée. S’il réalise une surface de plancher supérieure, une infraction pourra être constatée. Les surfaces en infraction devront faire l’objet d’une nouvelle autorisation si cela est régularisable. Elles seront taxées avec une amende fiscale après procès verbal dans le cas contraire.

Attention !

Il n’appartient pas au service instructeur de procéder au recalcul des surfaces déclarées.
Toutefois, des incohérences flagrantes entre les surfaces déclarées sur l’imprimé et les documents du dossier peuvent apparaître. Ces incohérences peuvent générer l’illégalité de la décision, en cas par exemple, de détournement du recours à l’architecte, de dépassement du COS autorisé, etc...
Il convient dès lors, soit de procéder au refus de l’autorisation si les éléments du dossier sont suffisants pour démontrer le non respect de la réglementation, soit de procéder à une demande de mise en cohérence des pièces du dossier au titre des pièces manquantes.

Sources d’informations complémentaires
Néant

Principaux textes de références :

Version	Rédacteur	Fiches connexes
1.1 du 20.02.12	DHUP/QV5	-

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