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1.6 Le règlement national d’urbanisme

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1.6.2 Droit de reconstruction à l’identique

L’article L.111-3 du code de l’urbanisme autorise la construction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans.

Article L.111-3 du code de l’urbanisme : « La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié ».
La loi SRU du 13 décembre 2000 reconnaît au propriétaire le droit de procéder à la reconstruction à l’identique du bâtiment, en le protégeant contre une éventuelle évolution des textes qui serait survenue entre le moment où il a construit et celui où il se trouve dans l’obligation de reconstruire.

1.Les conditions du droit à reconstruire à l’identique

L’instructeur doit veiller que quatre conditions posées par l’article L.111-3 du code de l’urbanisme et la jurisprudence sont bien présentes.
Le demandeur doit utiliser le formulaire de demande de permis de construire. Il informe, au niveau de la rubrique 5.2 « nature du projet envisagé », et définit son projet de reconstruction à l’identique.

1.1. Première condition:une destruction ou une démolition datant de moins de 10 ans.

C’est la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures qui a instauré cette condition.
Ainsi le droit de reconstruire ne vaut que dans un délai de dix ans.
Ce délai court à compter de la destruction ou de la démolition.

A noter : ce délai semble de nature à régler les difficultés liées au contrôle du caractère identique du bâtiment à reconstruire.

Attention ! : ce nouveau dispositif supprime la condition traditionnellement exigée : celle du sinistre.
Il ne vise plus seulement le cas de la destruction - induisant une cause accidentelle - mais également celui de la démolition qui implique un caractère volontaire.

Le demandeur apporte des éléments de preuve de la date de la destruction ou de la démolition (photos, documents d’assurance, témoignages...).

1.2. Deuxième condition : construction régulière

Un bâtiment régulièrement édifié correspond soit à un bâtiment qui a été édifié conformément à une autorisation d’urbanisme devenue définitive soit à un bâtiment qui a été édifié avant l’institution des autorisations d’urbanisme.
Cette régularité s’apprécie au jour de la construction de l’immeuble en cause, quelles qu’aient été les modifications ultérieures des règles le régissant.

1.3. Troisième condition : absence de disposition contraire

Le droit de reconstruire ne pourra être refusé que sur la base des dispositions explicites des deux documents locaux : plan local d’urbanisme (PLU) ou carte communale.
Pour le Conseil d’Etat, les "dispositions contraires" doivent être relatives à la reconstruction (Avis CE 23 février 2005 n° 271270).
La disposition tenant en échec le droit de reconstruire doit être comprise comme une disposition interdisant explicitement la reconstruction, non d’une limitation ou interdiction conçue en termes généraux. Ainsi, par exemple, l’article qui concerne la faculté de refuser un permis de construire en cas de réseaux publics insuffisants ne constitue pas une disposition contraire expresse.

L’instructeur doit vérifier que le document d’urbanisme interdit la reconstruction à l’identique de manière explicite et de surcroît justifié par des raisons d’urbanisme liées à la situation de la zone concernée.
Le droit de reconstruire à l’identique prévaut sur l’interdiction de construire dans la bande de cent mètres le long du littoral, sauf plan d’urbanisme ou carte communale contraires.
Le droit de reconstruire peut également être revendiqué dans un site classé.

Le droit à reconstruire s’applique aussi dans une zone de protection spéciale telle qu’une ZPPAUP.

1.4. Quatrième condition : absence d’exposition à un risque

L’autorité compétente peut elle s’opposer au droit de reconstruire sur la base du R.111-2 du code de l’urbanisme?

Cet article d’ordre public permet de sanctionner les atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique. Un avis du Conseil d’Etat a tranché de la manière suivante (Avis CE 23 février 2005 n°271270) :
« Le législateur n’a pas entendu donner le droit de reconstruire un bâtiment dont les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité. Il en va notamment ainsi lorsque c’est la réalisation d’un tel risque qui a été à l’origine de la destruction du bâtiment pour la reconstruction duquel le permis est demandé ».

Dès lors, l’autorité compétente est en droit de refuser un permis ou de l’assortir de prescriptions spéciales, en le motivant s’il se trouve dans un cas où les dispositions du R.111-2 peuvent être valablement invoquées.

Il est admis aussi que le droit de reconstruire est susceptible d’être refusé en cas « d’atteinte grave à la sécurité publique » prévue par le PLU.

2.Les effets du droit à reconstruire

Le droit à reconstruire à l’identique a des effets précis que l’instructeur doit connaître.

2.1. La reconstruction est un droit

L’autorité administrative est tenue de délivrer le permis de construire, dès lors que les conditions précédemment évoquées sont remplies.
Néanmoins, la reconstruction à l’identique nécessite un nouveau permis de construire.
L’arrêté de permis doit viser l’article L.111-3 du code de l’urbanisme, le permis de construire initial (s’il existe), la demande de reconstruction à l’identique.
Chaque condition du droit à reconstruire à l’identique doit faire l’objet d’un considérant :

un considérant doit porter sur le délai de 10 ans ;
un deuxième considérant précise si la construction détruite ou démolie a été régulièrement édifiée ;
un troisième considérant indique s’il existe ou pas un disposition d’urbanisme contraire empêchant le projet de reconstruction à l’identique ;
le cas échéant, un dernier considérant mentionne si le projet de reconstruction à l’identique est soumis ou pas à un risque certain et prévisible de nature à mettre en danger la sécurité des occupants.

Le dispositif, dans son article premier autorise ou refuse la reconstruction à l’identique.

2.2. Reconstruction à l’identique

L’instructeur doit particulièrement veiller à ce que le projet corresponde bien à une reconstruction à l’identique.

Les termes « reconstruction à l’identique » doivent être entendus comme une obligation de reconstruction stricte de l’immeuble détruit ou démoli. Il s’agit de reconstituer l’immeuble tel qu’il avait été initialement autorisé malgré les éventuelles évolutions plus restrictives des règles d’urbanisme postérieurement à son autorisation.

Dès lors que le projet du demandeur est différent (volume inférieur ou déplacement de quelques mètres), l’article L.111-3 ne s’applique pas.
Une addition ou modification quelconque apportée à la construction détruite devra respecter les nouvelles règles d’urbanisme et de construction en vigueur lors de la demande de permis.

A savoir : En ce qui ce qui concerne la charge de la preuve sur l’état initial de la construction, l’administration ne peut refuser une attestation sur l’honneur que si elle est en mesure de prouver qu’il ne s’agit pas d’une reconstruction à l’identique. L’administration peut cependant, en cas de doute sur l’état initial, tenter d’obtenir tout moyen de preuve inverse. A défaut de preuve inverse, le permis de reconstruire doit être accordé.

A savoir : Reconstruction par un tiers. Le permis de construire étant attaché à un terrain, et non à une personne, le bénéfice de l’article L.111-3 peut être revendiqué par un nouveau propriétaire du terrain.

Sources d’informations complémentaires